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【導讀】估計很多人都聽說過“以房養老”，并且聽了很多年，可事實上，以前只是紙上談兵，壓根沒有搬到現實中。6月23日，保監會發布文件，正式宣布從今年7月1日開始，北京、上海、廣州、武漢四個城市開展住房反向抵押養老保險試點，將標志著“以房養老”真正落地。

中國式的“以房養老”究竟是什么樣？21君為你總結了以下幾大看點。

1、以房養老怎樣“養”？

反向抵押養老保險并非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。

事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故后，房產處置的剩余所得將會返還給繼承人。

中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。

2、滿60周歲擁有房產權

反向抵押養老保險，簡單地說，是指老年人把房產抵押給保險公司，抵押期間，按約定條件獲取養老金，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權。身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

參保條件是投保人群必須滿60周歲，并且擁有房屋完全獨立產權。投保人猶豫期不少于30天。目前開展試點的城市有北京、上海、廣州、武漢四個城市，試點時間為2014年7月1日至2016年6月30日。

3、7家險企獲批調研

根據保監會規定，申請試點資格的保險公司需已開業滿5年，且注冊資本不少于20億元；同時滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。

目前申請獲批的險企有7家：平安人壽、太平洋人壽、泰康人壽、幸福人壽、合眾人壽、大都會人壽和中宏人壽。

4、房價漲跌關系投保人利益？

把房子抵押給保險公司，最大的風險無疑是房價的波動。如果房價上漲，房屋增值，那么投保人是否可以拿到更多的養老金？如果房價下降，房屋貶值，保險公司給投保人的養老金會不會縮水？

保監會人身保險監管部主任袁序成在接受媒體采訪時表示，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

如果是非參與型，無論房價是漲是跌，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬于投保人。

5、是否成為主流養老方式？

反向抵押養老保險是否會成為主流的養老方式？袁序成在新聞發布會中表示，“以房養老”商業保險是一種市場化的運作，不會成為養老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。

產品方案方面，合眾保險相關負責人表示，各家險企將會根據保監會的意見來設計產品，目前還在籌備階段。

5、養老隱憂怎么“解”？

“以房養老”商業保險的出爐，承載著豐富養老保障方式、拓寬養老保障資金來源的“雙重期盼”，但這一產品對于緩解養老隱憂作用究竟有多大備受關注。

合眾人壽保險公司相關負責人介紹，這一新產品與該公司力推的養老產品的發展思路吻合，目前針對指導意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養老社區實現對接。

不過，業內的積極參與并不能扭轉市場對這一商業保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產評估等，與個人的信用系統完善健全有關，另一障礙則在于養兒防老和家產傳后的傳統觀念。

記者隨機采訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產抵押出去。“以房養老相當于把房子賣出去了，我還是相信養兒防老，家里的房子會留給兒子。”年過半百的陳先生說。

業內人士坦言，“以房養老”商業保險是一種市場化的運作，不會成為養老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。

"以房養老"商業保險僅僅是我國社會養老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發爭議，不是產品有問題，而是作為社會養老保障體系的主干出現了缺失，化解養老困局所必需的普惠式基本養老產品仍有待于完善。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新這樣認為。

董登新同時建議，應從房產評估、土地政策、壽命估算、產品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產品平穩落地。